ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม ? เราตอบให้ทุกประเด็น

สำหรับคนที่ซื้อบ้านจัดสรรหลังใหม่ หรือคนที่อยู่บ้านหลังเดิมมานาน สิ่งหนึ่งที่หลายคนต้องเผชิญ คือ ‘การต่อเติมบ้าน’ เพราะบ้านจัดสรรก็อาจไม่ได้มีพื้นที่ที่ตอบโจทย์สมาชิกในครอบครัวเราอย่างสมบูรณ์แบบเสมอไป หรือบ้านหลังเดิมที่เคยอยู่มาหลายปีก็อาจต้องปรับปรุงให้รองรับความต้องการของครอบครัวที่ขยายใหญ่ขึ้น แต่รู้หรือไม่ว่าแม้จะเป็นการต่อเติมบ้านในพื้นที่ของเรา เจ้าของบ้านก็ต้องศึกษากฎหมายต่อเติมบ้านให้ดี และดำเนินการอย่างถูกต้อง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง

สรุปข้อกฎหมายต่อเติมบ้านที่ควรรู้

ก่อนเริ่มลงมือต่อเติมบ้าน เชื่อว่าหลายคนคงมีคำถามว่า ‘ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม ?’ อย่างแน่นอน ซึ่งคำตอบก็คือมีทั้งแบบที่ต้องขอและไม่ต้องขอ เพราะประเทศไทยมีกฎหมายต่อเติมหลังคาและบ้านกำหนดไว้ชัดเจน ภายใต้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 และ 39 ทวิ ซึ่งสรุปได้เป็น 5 ข้อสำคัญ คือ

1. ต่อเติมอาคาร ต้องมีพื้นที่เหลือไม่ต่ำกว่า 30%

ไม่ว่าที่ดินของคุณจะมีขนาดเท่าไร หากต้องการต่อเติมบ้าน จะต้องเว้นที่ว่างระหว่างตัวบ้านหรืออาคารกับเขตของที่ดินไว้อย่างน้อย 30% เพราะหากเกิดเหตุไม่คาดฝัน เช่น เพลิงไหม้ อาคารถล่ม แผ่นดินไหว จะได้มีพื้นที่สำหรับการหลบหนีและเจ้าหน้าที่สามารถเข้าไปช่วยเหลือได้สะดวก ถ้าอาคารมีความสูงไม่เกิน 15 เมตร จะต้องมีพื้นที่โดยรอบเหลืออยู่ไม่ต่ำกว่า 1 เมตร และหากสูงเกิน 15 เมตร จะต้องมีที่ว่างโดยรอบ 2 เมตร

2. ระยะร่นต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด

กฎหมายต่อเติมบ้านระบุระยะร่นในการต่อเติมไว้ ดังนี้

• รั้วหรือกำแพงที่สร้างขึ้นห่างจากถนนสาธารณะน้อยกว่าความสูงของรั้ว สามารถก่อสร้างให้สูงได้ไม่เกิน 3 เมตรเมื่อวัดจากระดับทางเท้าหรือถนนสาธารณะ
• อาคารหรือบ้านสูงเกิน 9 เมตรแต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังของอาคาร ช่องเปิด และระเบียง ต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดิน 3 เมตร
• อาคารหรือบ้านสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องเว้นระยะห่างของผนังและช่องเปิดให้ห่างจากแนวเขตที่ดินไม่ต่ำกว่า 2 เมตร หรือหากเป็นผนังทึบ ต้องเว้นระยะไม่ต่ำกว่า 0.5 เมตร

3. ต้องมีวิศวกรและสถาปนิกควบคุมการดำเนินงาน

แบบแปลนในการต่อเติมบ้าน จะต้องได้รับการรับรองจากวิศวกรและสถาปนิกก่อน จึงจะดำเนินการก่อสร้างได้ หากมีการเปลี่ยนแปลงวัสดุ ก็ต้องให้วิศวกรคำนวณก่อนก่อสร้างจริงว่าปลอดภัยหรือไม่ นอกจากจะเป็นไปตามแนวทางที่กฎหมายกำหนดแล้ว ยังช่วยเพิ่มความปลอดภัยในการดำเนินงานและการใช้งานในอนาคตด้วย

4. ต้องได้รับการอนุญาตจากเจ้าพนักงานก่อน

การต่อเติมบ้านบางประเภทจำเป็นต้องได้รับการอนุญาตจากเจ้าพนักงานในท้องที่ ได้แก่

• การต่อเติมบ้านในพื้นที่เกิน 5 ตารางเมตร
• การเปลี่ยนแปลงจำนวนเสา หรือคาน
• การต่อเติมที่ก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลงของวัสดุและขนาด
• การต่อเติมที่ทำให้น้ำหนักของบ้านเพิ่มขึ้น

5. ได้รับความยินยอมจากเพื่อนบ้าน

สุดท้าย แม้จะเป็นการต่อเติมบ้านของเรา แต่ก็ต้องได้รับการยินยอมจากเพื่อนบ้านด้วยเช่นกัน ซึ่งตามกฎหมาย สามารถต่อเติมผนังทึบให้มีระยะห่างจากที่ดินของเพื่อนบ้านได้อย่างน้อย 0.5 เมตร โดยควรขอความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันการเกิดข้อพิพาทตามมาในภายหลัง

ขั้นตอนการขออนุญาตต่อเติมบ้าน

จากกฎหมายต่อเติมบ้านที่กล่าวถึงไปข้างต้น เจ้าของบ้านคนไหนที่อยากต่อเติมบ้านและต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงาน สามารถทำได้ง่าย ๆ ตามขั้นตอนดังนี้ 

• ติดต่อหน่วยงานราชการซึ่งดูแลในพื้นที่ที่บ้านตั้งอยู่ เพื่อยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างอาคาร หากอยู่ในกรุงเทพมหานคร สามารถติดต่อได้ที่สำนักงานเขต ส่วนจังหวัดอื่น ๆ ติดต่อที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้เลย
• หลังจากแบบขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารได้รับการอนุมัติ ต้องมายื่นขอรับใบอนุญาต ได้แก่ ใบแจ้งการออกใบอนุญาตก่อสร้าง และใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร
• ดำเนินการก่อสร้างตามแบบ หากต่อเติมผิดจากแบบที่ขออนุญาตไว้ มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

การต่อเติมบ้านที่สามารถทำได้เลยโดยไม่ต้องขออนุญาต

นอกจากการต่อเติมบ้านที่ต้องขออนุญาตแล้ว เพื่อเป็นทางเลือกสำหรับคนที่ไม่อยากติดต่อหน่วยงานต่าง ๆ ให้ยุ่งยาก ยังมีการต่อเติมบางประเภทที่สามารถดำเนินการได้เลย ได้แก่ 5 กรณีเหล่านี้

• การเพิ่มหรือลดเนื้อที่ชั้นใดชั้นหนึ่งโดยไม่เกิน 5 ตารางเมตร
• การเพิ่มหรือลดพื้นที่หลังคาไม่เกิน 5 ตารางเมตร
• การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคารโดยใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม
• การเปลี่ยนแปลงส่วนอื่น ๆ ภายในบ้านโดยไม่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างอาคาร
• การต่อเติมเนื้อที่ในบ้านโดยไม่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างอาคาร

เมื่อรู้แล้วว่าหากต้องการต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม และหากกำลังวางแผนต่อเติมหลังคา ต่อเติมกันสาด หรือติดตั้งหลังคาโรงรถ ราคาคุ้มค่า คุณภาพการใช้งานยาวนาน เลือกใช้บริการ ROOVTECT รับติดตั้งหลังคาครบวงจร ตั้งแต่การออกแบบ ขึ้นโครงสร้าง จนกระทั่งติดตั้งเสร็จสมบูรณ์ ให้บริการทุกขั้นตอนโดยทีมสถาปนิกและวิศวกรมืออาชีพ รับประกันโครงสร้าง 5 ปีและส่วนควบ 2 ปี สอบถามเพิ่มเติม โทร. 02-096-3464 หรือ LINE Official Account: @roovtect 

ข้อมูลอ้างอิง 

• กฎหมายต่อเติมบ้านที่คุณต้องรู้ ป้องกันความเสียหายและผิดกฎหมายในอนาคต. สืบค้นเมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2567 จาก https://hba-th.org/บ้านน่ารู้/home-improvement-laws
• แบบต่อเติมบ้าน 5 กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาตสำนักงานเขต ถ้าคิดจะต่อเติม. สืบค้นเมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2567 จาก https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/ต่อเติมบ้าน-5-เคสที่ไม่ต้องขออนุญาต-7394